Имущественный вычет при покупке квартиры: как получить
- Обновлено
- Время чтения
- 16 минут
- Категория
- Налоговые вычеты
- Статус
- Актуальная информация
Коротко
При покупке жилья можно вернуть 13% от его стоимости, но не более чем с 2 000 000 рублей — то есть до 260 000 рублей. Отдельно возвращается 13% с процентов по ипотеке, но не более чем с 3 000 000 рублей — до 390 000 рублей.
Вернуть можно только тот налог на доходы физических лиц, который вы фактически заплатили. Если за год с вас удержали 80 000 рублей, за этот год больше 80 000 не вернут — остаток переносится на следующие годы без ограничения по времени.
Есть три способа: упрощённый порядок через личный кабинет налогоплательщика без декларации, обычная декларация 3-НДФЛ по итогам года и вычет через работодателя, когда с вас просто перестают удерживать налог.
Простое объяснение
Имущественный вычет — это не подарок от государства, а возврат уже уплаченного вами налога. Отсюда следует главное ограничение, о которое спотыкаются почти все: вернуть больше, чем удержали, невозможно.
Кто имеет право
- Налоговый резидент Российской Федерации — то есть находящийся в стране не менее 183 дней за двенадцать месяцев подряд.
- Имеющий доход, облагаемый налогом по ставке 13%: зарплата, доход по гражданско-правовым договорам, сдача жилья в аренду с уплатой НДФЛ.
- Оплативший жильё собственными или заёмными средствами.
- Оформивший право собственности или подписавший акт приёма-передачи по новостройке.
Кому вычет не положен
Самозанятым и предпринимателям на специальных режимах — они не платят НДФЛ по ставке 13%. Тем, кто купил жильё у близких родственников: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекунов и подопечных. А также в части, оплаченной материнским капиталом или средствами работодателя.
Два разных вычета
| Вычет | Лимит расходов | Максимум к возврату |
|---|---|---|
| По стоимости жилья | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| По процентам по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на одного человека | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| На семью из двух супругов | 10 000 000 ₽ | 1 300 000 ₽ |
Это два самостоятельных вычета, и они не связаны между собой: можно получить основной вычет по одной квартире, а вычет по процентам — по другой, купленной позже в ипотеку.
Вычет по процентам даётся только один раз в жизни
В отличие от основного вычета, остаток лимита по ипотечным процентам на другие объекты не переносится. Если вы заявили вычет по процентам и использовали только миллион из трёх, оставшиеся два миллиона сгорают навсегда.
Перенос остатка
Основной вычет по стоимости жилья можно добирать по нескольким объектам, пока не исчерпан лимит в два миллиона. Это правило работает для жилья, приобретённого начиная с 2014 года.
Неиспользованный за год остаток переносится на следующие годы без ограничения срока: можно возвращать налог хоть десять лет, пока не выберете весь лимит.
Возврат за прошлые годы
Заявить вычет можно за три года, предшествующих году подачи декларации. Пенсионеры вправе перенести остаток на три года, предшествующие году образования остатка, — это особая льгота.
Что входит в расходы
- Стоимость квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них.
- Приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
- Расходы на строительство дома: проект, материалы, работы, подключение коммуникаций.
- Отделка — только если в договоре прямо указано, что жильё приобретается без отделки.
Отделка засчитывается в общий лимит
Расходы на отделку не увеличивают лимит в два миллиона, а входят в него. Смысл заявлять их есть только тогда, когда стоимость самого жилья меньше двух миллионов.
Вычет для супругов
Жильё, купленное в браке, является общим независимо от того, на кого оформлено. Поэтому вычет вправе заявить каждый супруг — в пределах своего лимита в два миллиона.
Расходы между супругами распределяются по их соглашению в любой пропорции. Соглашение составляется в свободной форме и прикладывается к декларации. Это позволяет семье вернуть до 1 300 000 рублей с одной квартиры.
Распределяйте с умом
Если у одного супруга доход существенно выше, выгоднее распределить расходы в его пользу: он вернёт налог быстрее. Пропорция по основному вычету определяется один раз и в дальнейшем не меняется.
С какого момента возникает право
По готовому жилью — с даты государственной регистрации права собственности. По новостройке — с даты подписания акта приёма-передачи, но заявить вычет можно только после регистрации права.
Дата договора значения не имеет. Это важно для новостроек: договор долевого участия может быть заключён за три года до сдачи дома, но право на вычет появится только после передачи квартиры.
Что делать пошагово
- 1
Проверьте, положен ли вам вычет
До начала
Убедитесь, что вы налоговый резидент, платили НДФЛ по ставке 13%, покупали жильё не у близкого родственника и ранее не исчерпали лимит.
Посмотрите в личном кабинете налогоплательщика справку о доходах: там видно, сколько налога с вас удержали за год. Это и есть максимум, который вернут за этот год.
- 2
Проверьте упрощённый порядок
1 день
Если банк, через который проходила сделка или ипотека, передал сведения в налоговую, в личном кабинете появится предзаполненное заявление. Декларация и документы в этом случае не нужны вообще — достаточно подписать заявление.
Самый быстрый путь
Упрощённый порядок сокращает сроки: проверка занимает до тридцати дней вместо трёх месяцев, а возврат — до пятнадцати дней. Но участие банка в этом обмене добровольное, поэтому заявление появляется не у всех.
- 3
Соберите документы
2–5 дней
Если упрощённого заявления нет, готовьте комплект для декларации. Большую часть можно скачать в электронном виде.
- Договор купли-продажи или договор долевого участия.
- Выписка из ЕГРН либо акт приёма-передачи по новостройке.
- Платёжные документы: расписка продавца, платёжные поручения, банковские выписки.
- Справка о доходах и суммах налога за нужный год.
- Кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — для вычета по ипотеке.
- Свидетельство о браке и соглашение о распределении расходов — если вычет делится между супругами.
- 4
Заполните декларацию 3-НДФЛ
1–2 часа
Удобнее всего заполнять прямо в личном кабинете налогоплательщика: часть данных подтягивается автоматически из сведений, поданных работодателем.
Декларация подаётся за каждый год отдельно. Если возвращаете за три года, заполняете три декларации — за каждый год по форме, действовавшей в этом году.
Срок 30 апреля к вычетам не относится
Он установлен для тех, кто обязан декларировать доходы. Декларацию только ради вычета можно подать в любой день года, в том числе в декабре.
- 5
Подайте декларацию и заявление на возврат
1 день
Отправьте декларацию через личный кабинет, приложив сканы документов. Одновременно подайте заявление о распоряжении суммой положительного сальдо единого налогового счёта — именно оно инициирует сам возврат денег.
Декларация без заявления денег не вернёт
Частая ошибка: человек подаёт 3-НДФЛ, ждёт полгода и обнаруживает, что вычет подтверждён, а деньги никто не перечислял. Возврат производится только по отдельному заявлению с вашими реквизитами.
- 6
Дождитесь проверки и денег
до 4 месяцев
Камеральная проверка декларации занимает до трёх месяцев. После её завершения на возврат отводится ещё до одного месяца со дня подачи заявления.
Ход проверки виден в личном кабинете. Если инспекция запрашивает пояснения, ответить нужно быстро — иначе в вычете откажут по формальному основанию.
- 7
Либо получите вычет через работодателя
30 дней на уведомление
Альтернатива декларации: подайте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет. В течение тридцати дней инспекция сама направит уведомление вашему работодателю.
После этого бухгалтерия перестаёт удерживать с вас НДФЛ, и вы получаете зарплату целиком, пока вычет не будет исчерпан. Ждать окончания года не нужно.
Уведомление действует один календарный год
В январе следующего года процедуру нужно повторить, если вычет ещё не выбран полностью.
- 8
Повторяйте, пока не выберете лимит
Ежегодно
Если за год вернули не всю сумму, на следующий год подаёте декларацию снова — уже без повторного приложения договора и выписки, только справку о доходах и заявление.
По ипотечным процентам декларация подаётся ежегодно, поскольку сумма уплаченных процентов каждый год новая. Справку об уплаченных процентах банки выдают бесплатно, обычно прямо в приложении.
Какие документы нужны
Договор приобретения жилья
Договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования. Копия.
Где взять: У вас на руках, Росреестр
Выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи
По готовому жилью — выписка, по новостройке — акт. Подтверждает момент возникновения права на вычет.
Где взять: Росреестр, МФЦ, Госуслуги, застройщик
Платёжные документы
Расписка продавца, платёжные поручения, выписки по счёту. Подтверждают фактическую оплату — без них вычет не дадут.
Где взять: Банк, продавец
Справка о доходах и суммах налога
Бывшая 2-НДФЛ. Показывает, сколько налога удержано за год. Обычно подтягивается в личный кабинет автоматически.
Где взять: Работодатель, личный кабинет ФНС
Кредитный договор и справка об уплаченных процентах
по обстоятельствамТолько для вычета по ипотечным процентам. Справка запрашивается ежегодно, выдаётся бесплатно.
Где взять: Банк
Свидетельство о браке и соглашение о распределении
по обстоятельствамЕсли вычет заявляют оба супруга. Соглашение составляется в свободной форме.
Где взять: ЗАГС, составляется супругами
Документы на детей
по обстоятельствамЕсли вычет заявляется за долю несовершеннолетнего ребёнка. Это не лишает ребёнка права на собственный вычет в будущем.
Где взять: ЗАГС
Сроки
Возврат налога за прошлые периоды
3 года
Заявить вычет можно за три года, предшествующих году подачи декларации. Более ранние периоды не возвращаются.
Камеральная проверка декларации
до 3 месяцев
Со дня подачи декларации. В упрощённом порядке — до 30 дней.
Возврат денег после проверки
до 1 месяца
Со дня подачи заявления о возврате. Без заявления деньги не перечисляются.
Уведомление для работодателя
30 дней
Со дня подачи заявления о подтверждении права на вычет. Действует в течение одного календарного года.
Срок подачи декларации ради вычета
не ограничен
30 апреля — срок для тех, кто обязан декларировать доходы. Ради одного вычета декларацию можно подать в любой день года.
Перенос остатка вычета
без ограничения
Неиспользованный остаток переносится на последующие годы до полного исчерпания лимита.
Возможные расходы
Подача декларации и заявления
Через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги — бесплатно.
0 ₽
Выписка из ЕГРН
Электронная выписка дешевле бумажной. Размер платы устанавливается Росреестром и периодически меняется.
по тарифу Росреестра
Справка банка об уплаченных процентах
Выдаётся бесплатно, обычно доступна в мобильном приложении банка.
0 ₽
Услуги по заполнению декларации
Не обязательны: интерфейс личного кабинета рассчитан на самостоятельное заполнение и подтягивает большую часть данных.
1 000–3 000 ₽
Частые ошибки
Декларация подана, а заявления на возврат нет
Чем это грозит
Самая частая причина, по которой деньги «не приходят». Декларация подтверждает право на вычет, но перечисление производится только по отдельному заявлению о распоряжении суммой положительного сальдо. Без него подтверждённая переплата просто числится на счёте.
Как правильно
Подавайте заявление сразу вместе с декларацией и обязательно проверяйте в нём банковские реквизиты.
Покупка у близкого родственника
Чем это грозит
Сделки между взаимозависимыми лицами права на вычет не дают. Люди узнают об этом уже после подачи декларации, когда получают отказ. Родители, дети, супруг, братья и сёстры — все они попадают под запрет.
Как правильно
Проверяйте это до сделки. Тёща, свёкор, двоюродные родственники под ограничение не подпадают.
Заявление вычета по процентам «на всякий случай»
Чем это грозит
Вычет по ипотечным процентам предоставляется только по одному объекту за всю жизнь, а остаток лимита не переносится. Заявив его по небольшой ипотеке на пятьсот тысяч процентов, вы теряете возможность использовать оставшиеся два с половиной миллиона лимита при следующей, более крупной ипотеке.
Как правильно
Если планируете в обозримом будущем более дорогую ипотеку, посчитайте, что выгоднее, прежде чем заявлять вычет по процентам.
Включение в расходы материнского капитала
Чем это грозит
Суммы, оплаченные материнским капиталом или иными бюджетными средствами, из состава расходов исключаются. Инспекция это видит и уменьшает вычет, а при явном завышении назначает проверку.
Как правильно
Вычитайте из стоимости жилья сумму капитала и заявляйте только собственные и заёмные средства.
Ожидание, пока «накопится побольше»
Чем это грозит
Вернуть налог можно только за три года, предшествующих подаче декларации. Каждый год ожидания отсекает один год возврата, и суммы за самые ранние периоды сгорают безвозвратно.
Как правильно
Подавайте декларацию, как только возникло право. Остаток и так перенесётся на будущие годы автоматически.
Потеря расписки продавца
Чем это грозит
При расчёте наличными единственным подтверждением оплаты служит расписка. Без неё право на вычет доказать нечем, даже если в договоре написано, что расчёт произведён полностью.
Как правильно
Храните расписку вместе с договором. При безналичном расчёте сохраняйте платёжные поручения — их всегда можно перевыпустить в банке.
Расчёты на примерах
Квартира за 5 000 000 без ипотеки
Стоимость выше лимита, поэтому вычет считается с двух миллионов: к возврату 260 000 рублей. Если ваш годовой удержанный НДФЛ составляет 90 000 рублей, возврат растянется на три года: 90 000, 90 000 и 80 000.
Та же квартира в браке
Супруги распределяют расходы по 2 500 000 рублей на каждого. Каждый заявляет вычет с двух миллионов и возвращает по 260 000 рублей. Итого семья получает 520 000 рублей вместо 260 000.
Это самая недоиспользуемая возможность
Огромное количество семей заявляет вычет только на одного супруга и теряет половину положенной суммы. Достаточно приложить соглашение о распределении расходов в свободной форме.
Квартира в ипотеку за 8 000 000
Первоначальный взнос 2 000 000, кредит 6 000 000 на двадцать лет. За весь срок будет уплачено процентов, условно, 7 000 000 рублей.
| Вычет | База | К возврату |
|---|---|---|
| Основной | 2 000 000 ₽ (лимит) | 260 000 ₽ |
| По процентам | 3 000 000 ₽ (лимит) | 390 000 ₽ |
| Итого | 650 000 ₽ |
Если созаёмщиками выступают оба супруга, каждый заявляет оба вычета в пределах своих лимитов, и семья возвращает до 1 300 000 рублей.
Вычет для пенсионера
Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому возвращать нечего. Но для пенсионеров предусмотрен особый перенос: остаток вычета можно перенести на три года, предшествующие году образования остатка.
Практически это означает, что купивший квартиру пенсионер может вернуть налог за годы, когда он ещё работал. Правило распространяется и на работающих пенсионеров.
Продажа квартиры, по которой получен вычет
Продажа не лишает права на вычет и не обязывает возвращать полученное. Даже если жильё продано, недобранный остаток можно продолжать получать в последующие годы.
Не путайте с вычетом при продаже
Это другой вычет: он уменьшает налог с дохода от продажи имущества. Оба вычета можно применять в одном году и даже взаимозачётом, если вы в одном году продали одну квартиру и купили другую.
Частые вопросы
Сколько денег вернут?
13% от стоимости жилья, но не более 260 000 рублей, плюс 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 000 рублей. При этом за конкретный год вернут не больше, чем с вас удержали налога за этот год.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена давно?
Да, срок давности для самого права на вычет не установлен. Но вернуть налог можно только за три года, предшествующих году подачи декларации.
Положен ли вычет самозанятому?
Нет, если нет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Налог на профессиональный доход к возврату не принимается. Но если параллельно есть работа по трудовому договору, вычет можно получить с этой зарплаты.
Что выгоднее — через налоговую или через работодателя?
Через работодателя деньги начинают возвращаться сразу, не дожидаясь конца года, но частями в виде неудержанного налога. Через налоговую вы получаете всю сумму за год разом, но ждёте до четырёх месяцев. По суммам результат одинаковый.
Квартира куплена в браке и оформлена на мужа. Может ли жена получить вычет?
Да. Жильё, приобретённое в браке, является общим независимо от того, на кого оформлено. Каждый супруг вправе заявить вычет в пределах своего лимита, распределив расходы соглашением в любой пропорции.
Можно ли получить вычет за долю ребёнка?
Да, родитель вправе заявить вычет по доле несовершеннолетнего ребёнка в пределах общего лимита. При этом сам ребёнок своё право на вычет в будущем не теряет.
Что такое упрощённый порядок?
Налоговая формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основании сведений, полученных от банка. Декларация и подтверждающие документы не нужны, сроки сокращены. Но передача сведений банком добровольна, поэтому доступно не всем.
Учитывается ли материнский капитал?
Нет, часть стоимости, оплаченная материнским капиталом или другими бюджетными средствами, из расходов исключается. Вычет предоставляется только с собственных и кредитных средств.
Дадут ли вычет на ремонт?
Расходы на отделку принимаются, только если в договоре прямо указано, что жильё приобретается без отделки. И они входят в общий лимит в два миллиона, а не увеличивают его.
Можно ли получить вычет по нескольким квартирам?
По основному вычету — да: если по первой квартире лимит в два миллиона не выбран, остаток переносится на следующий объект. Это правило действует для жилья, приобретённого с 2014 года. По ипотечным процентам вычет предоставляется только по одному объекту.
Нормативная база
Налоговый кодекс РФ
ст. 220Имущественные налоговые вычеты: состав расходов, лимиты, порядок предоставления и перенос остатка.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 220 п. 5Запрет вычета по сделкам между взаимозависимыми лицами и по расходам за счёт бюджетных средств.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 221.1Упрощённый порядок получения вычетов без подачи декларации.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 78, 79Порядок распоряжения положительным сальдо единого налогового счёта и возврата излишне уплаченного налога.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 105.1Определение взаимозависимых лиц — тех, покупка у которых лишает права на вычет.
Официальный источникНалоговый кодекс РФ
ст. 207Понятие налогового резидента: не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Официальный источникФедеральная налоговая служба
Личный кабинет налогоплательщикаПодача декларации, отслеживание проверки и упрощённый порядок получения вычета.
Официальный источникПодготовлено редакцией «Справлюсь»
Материал создан на основе анализа законодательства РФ. Последнее обновление: 08 сентября 2026.
Как мы готовим материалыИстория изменений материала1 запись
Материал опубликован
Информация на сайте носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может изменяться. Перед принятием важных решений рекомендуется проверить актуальную информацию в официальных источниках.
Читайте также
Вычет за лечение
За обычное лечение, лекарства и взносы по ДМС можно вернуть 13% с расходов в пределах общего лимита социальных вычетов — 150 000 рублей в год, то есть до 19 500 рублей. Лимит общий для всех социальных вычетов, кроме обучения детей. Дорогостоящее лечение вычитается без ограничения суммы: 13% возвращаются со всей уплаченной суммы. Относится ли лечение к дорогостоящему, определяет медицинская организация — она указывает в справке код 2 вместо кода 1. Вычет можно получить не только за себя, но и за супруга, родителей и детей до 18 лет, а с недавнего времени — до 24 лет при очном обучении. Вернуть можно только тот налог, который с вас фактически удержали.
Вычет за обучение
Социальный вычет за обучение возвращает 13% от потраченного в пределах лимита. За своё обучение действует общий лимит социальных вычетов, за обучение каждого ребёнка — отдельный, меньший лимит. За себя вычет положен при любой форме обучения, за детей, братьев и сестёр — только при очной. Организация должна иметь лицензию на образовательную деятельность. Получить можно тремя способами: по декларации за прошлый год, у работодателя в текущем году или в упрощённом порядке, если образовательная организация передала сведения в налоговую самостоятельно.
Декларация 3-НДФЛ
Есть два разных случая. Если вы обязаны отчитаться о доходе, декларация подаётся до 30 апреля следующего года, а налог уплачивается до 15 июля. Если декларация подаётся только ради вычета, срок не ограничен и штрафа за «просрочку» нет. Удобнее всего заполнять в личном кабинете налогоплательщика: сведения о доходах от работодателей подтягиваются автоматически, а декларация подписывается бесплатной электронной подписью. Ошибку исправляют уточнённой декларацией. Если подать её до того, как налоговая обнаружит недоплату, и уплатить налог с пенями, штрафа не будет.
Налог с продажи квартиры
Налог не платится, если вы владели жильём дольше минимального срока: три года — для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного, полученного по ренте и для единственного жилья; пять лет — во всех остальных случаях. Если срок не выдержан, доход можно уменьшить одним из двух способов: вычесть один миллион рублей либо вычесть фактические расходы на приобретение этой же квартиры. Второй способ почти всегда выгоднее. Отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми: при покупке в том же году другого жилья большей площади или стоимости налог не платится независимо от срока владения.
Как открыть ИП
Регистрация занимает три рабочих дня. Заявление подаётся через Госуслуги, сервис ФНС, банк или нотариуса — при электронной подаче государственная пошлина не уплачивается. Ключевое решение — не сама регистрация, а выбор налогового режима. Уведомление о переходе на упрощённую систему подаётся вместе с документами или в течение 30 дней после, иначе вы остаётесь на общей системе с НДС. Страховые взносы за себя платятся независимо от дохода и от того, велась ли деятельность вообще. Это главное отличие от самозанятости и главная причина, по которой «спящее» ИП обходится дорого.
Как стать самозанятым
Регистрация занимает минут десять и делается полностью удалённо: через приложение «Мой налог», через банк или через Госуслуги. Пошлины нет, визит в налоговую не нужен, отчётность не сдаётся. Ставки налога: 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от организаций и индивидуальных предпринимателей. Налог считается автоматически по выданным чекам, уплачивается раз в месяц. Годовой лимит дохода — 2 400 000 рублей. Обязательные страховые взносы платить не нужно, но и пенсионный стаж при этом не идёт — его можно докупать добровольно. Самозанятость свободно совмещается с работой по трудовому договору: зарплата под режим не подпадает.