Недвижимость
Покупка и аренда жилья, ЖКХ, соседи, перепланировка.
Проверка квартиры перед покупкой
Минимальный набор — три выписки из ЕГРН: обычная, о переходе прав и о характеристиках объекта. Первая покажет собственника и обременения, вторая — всю историю сделок, третья — площадь и планировку. Отдельно проверяется сам продавец: банкротство, исполнительные производства, дееспособность, семейное положение. Сделка, совершённая за три года до банкротства продавца, может быть оспорена финансовым управляющим — и добросовестность покупателя спасает не всегда. Самые опасные основания приобретения — наследство, приватизация с отказавшимися от участия, использование материнского капитала и покупка по доверенности. Каждое из них создаёт круг лиц, которые могут заявить права на квартиру после сделк
Затопили квартиру
Первым делом отключите электричество в залитых помещениях и вызовите аварийную службу управляющей компании, чтобы перекрыть воду. Затем немедленно снимите всё на фото и видео — до того, как вода уйдёт и следы подсохнут. Ключевой документ — акт о заливе. Его составляет управляющая компания, и от того, что в нём написано, зависит исход всего дела: именно акт фиксирует причину залива и виновника. Требуйте составить акт в присутствии соседей и обязательно получите свой экземпляр. Дальше — независимая оценка ущерба, письменная претензия виновнику и, если он отказался платить, иск в суд. Отвечает тот, кто виноват: соседи, если течь из их сантехники, или управляющая компания, если прорвало общедомо
Узаконить перепланировку
Перепланировка требует согласования до начала работ. Уже выполненную можно узаконить, если она не нарушает строительные, санитарные и противопожарные нормы и не затрагивает несущие конструкции. Порядок такой: техническое заключение о допустимости, затем обращение в орган местного самоуправления, а при отказе — иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Часть работ не согласуют никогда: снос несущих стен, перенос мокрых зон на жилые помещения соседей снизу, ликвидация вентиляционных коробов, объединение кухни с газом и комнаты. Их придётся вернуть в исходное состояние.
Залог за квартиру
Залог за квартиру юридически называется обеспечительным платежом. Он обеспечивает исполнение обязательств нанимателя и по окончании найма возвращается, если обязательства исполнены. Удержать его можно только за конкретный подтверждённый ущерб, долг по плате или неоплаченные коммунальные услуги. Естественный износ — вытертый пол, выцветшие обои, изношенная сантехника — под удержание не подпадает. Ключевое доказательство — акт приёма-передачи с описью и фотографиями на дату въезда. Без него спор превращается в слова против слов, и наймодателю проще заявить о повреждениях.
Отключили воду или свет
Отключение за долги возможно только с соблюдением процедуры: письменное предупреждение, срок на погашение, затем ограничение и лишь потом приостановление. Холодную воду и отопление отключать запрещено в любом случае. Если услуга не предоставляется или её качество ниже нормативного, плата снижается. Основание для перерасчёта — акт, поэтому первым делом фиксируйте нарушение через аварийно-диспетчерскую службу. Заявка в диспетчерскую с присвоенным номером — ключевой документ. Даже если представитель исполнителя не пришёл и акт не составлен, запись в журнале подтверждает и факт, и время обращения.
Выгоняют из квартиры
Досрочно расторгнуть договор найма по своей инициативе собственник может только через суд и только по основаниям из закона. Требование «съехать завтра» правовых последствий не имеет. Смена замков, отключение коммуникаций и вынос вещей — самоуправство. Вызывайте полицию, фиксируйте происходящее на видео и требуйте доступа в жильё. Даже без письменного договора права нанимателя сохраняются: наличие отношений доказывается переводами, перепиской и свидетелями. Отсутствие бумаги усложняет доказывание, но не лишает защиты.
Договор аренды квартиры
Между гражданами заключается не «аренда», а наём жилого помещения. Договор составляется письменно, нотариус и регистрация не нужны, если срок меньше года. Договор на год и дольше подлежит государственной регистрации обременения. Пять условий, без которых договор бесполезен: точный адрес и характеристики квартиры, размер платы и порядок её изменения, срок, кто оплачивает коммунальные услуги и что происходит с обеспечительным платежом при выезде. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив за три месяца, если договором не установлен более короткий срок. Наймодатель по своей инициативе может выселить только через суд и только по основаниям, прямо предусмотренным з
Долг за ЖКУ
Долг взыскивается почти всегда через судебный приказ — быстро и без вашего участия. Но приказ отменяется вашими возражениями в течение десяти дней, и тогда дело переходит в исковое производство, где можно применить срок давности и снизить пени. Срок исковой давности — три года по каждому ежемесячному платежу отдельно. Долг старше трёх лет взыскать нельзя, но суд применяет давность только по вашему заявлению. Отключать электричество, газ и воду за долги можно с соблюдением процедуры и после письменного предупреждения. Холодное водоснабжение и отопление отключать запрещено в любом случае.
ДКП квартиры
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме одним документом. Нотариальное удостоверение обязательно при продаже долей, при участии несовершеннолетних и в ряде других случаев. Право собственности переходит с момента государственной регистрации в ЕГРН, а не с подписания договора или передачи денег. До регистрации покупатель собственником не является. Основной риск — не в тексте договора, а в истории объекта и в личности продавца. Проверять нужно банкротство, долги, основания приобретения, зарегистрированных лиц, супруга и дееспособность.
Шумные соседи
Режим тишины устанавливается региональными законами, поэтому конкретные часы различаются: где-то ночной период с 22:00, где-то с 23:00, отдельно регулируются выходные и «тихий час» днём. Проверять нужно закон именно своего субъекта. В ночное время действует федеральный санитарный норматив: уровень шума в квартире не должен превышать 30 децибел, днём — 40. Превышение — самостоятельное нарушение независимо от регионального закона о тишине. Порядок такой: вызов полиции для фиксации ночного шума, обращение в Роспотребнадзор для замера постоянного шума днём, а при систематических нарушениях — иск в суд о компенсации морального вреда и прекращении нарушений.
Перерасчёт за ЖКУ
Перерасчёт возможен в трёх случаях: услуга оказана некачественно или с перерывами сверх допустимых, вас не было дома больше пяти дней подряд, либо в расчётах допущена ошибка. При некачественной услуге ключевой документ — акт о нарушении качества. Он составляется по вашей заявке в аварийно-диспетчерскую службу. Если исполнитель не пришёл в срок, акт можно составить самостоятельно с двумя незаинтересованными соседями. Если исполнитель необоснованно завысил плату, он обязан по вашему заявлению выплатить штраф в размере половины излишне начисленной суммы — путём уменьшения следующего платежа. Об этом правиле знают немногие.
Согласование перепланировки
Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический план. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования. И то, и другое согласуется с органом местного самоуправления до начала работ. Порядок такой: заказать проект, подать заявление через МФЦ или Госуслуги, получить решение о согласовании, выполнить работы, вызвать приёмочную комиссию и получить акт. Затем изменения вносятся в ЕГРН. Часть работ не согласуется никогда: затрагивание несущих конструкций с ухудшением прочности, перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей, объединение газифицированной кухни с комнатой без плотной двери, ликвидация вентиляционных коробов
Информация на сайте носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может изменяться. Перед принятием важных решений рекомендуется проверить актуальную информацию в официальных источниках.